020年疫情对上海楼市供给端的影响房企回款困难：这一个月房企回款几乎为0，2003年房地产开发融资成本低 ，负债硬抗过疫情周期债务压力不大 ，而2020年开发商融资艰难，融资成本占项目开发很大比重 ，市场降温、回款变慢 ，2019年已出现集中破产现象，这轮疫情对房企是渡劫 。
疫情过后房价是否会下降不能一概而论 ，不同城市 、不同阶段情况不同 ，但整体大幅下降可能性较小，部分城市或区域可能出现波动 。 以下是具体分析：疫情期间房地产市场受冲击明显销售停滞：为抗击疫情，房企线下销售几乎停滞 ，线上卖房效果尚未得到充分验证。全国数百城市关闭售楼处 ，多地暂停土地拍卖，楼市成交基本处于停滞状态 。
疫情过后房价是否下降无法简单判定 ，存在多种影响因素 ，不同城市和地区情况不同，整体走势存在不确定性 。具体分析如下：疫情对房地产市场的短期冲击明显销售停滞：为抗击疫情 ，房企线下销售几乎停滞 ，全国数百城市关闭售楼处，多地暂停土地拍卖 ，楼市成交基本处于停滞状态。
市场整体趋势：短期波动后企稳 ，长期分化加剧马光远指出，疫情对房地产市场的冲击主要体现在短期交易停滞与信心受挫 ，但中国经济的韧性及政策调控能力将推动市场逐步修复 。
疫情过后 ，需关注的四个趋势如下：房地产趋势：房价缓跌，租房与购房权利趋同，房产税将出台 购房建议：未来3年（尤其是二三线城市）建议租房而非购房 。房价不会出现暴涨 ，可能以“小刀割肉 ”形式缓慢下跌 ，避免市场恐慌。
疫情过后，近7成购房者推迟购房计划 ，多数预期房价将小幅下跌或平稳 ，购房决策呈现多方面变化。具体如下：购房计划推迟情况贝壳研究院 、和讯地产联合调查发现，近7成购房者购房计划推迟 ，且推迟时间多在6个月以内 。多数消费者预期后期房价将小幅下跌或保持平稳 ，从而进入观望期 。
〖壹〗、疫情期间，崇明岛大爱城房价整体呈现上涨趋势 ，但受疫情影响开发商调整了实际备案均价和优惠策略 ，实际成交均价较理想备案价有所下降。历年开盘均价变化：2018年10月首次开盘7-3C地块洋房，均价为11500元/平 。2019年5月 ，均价上涨至12300元/平 。2019年12月 ，均价进一步上涨至12800元/平。
〖贰〗 、崇明岛大爱城房价在疫情期间并未降价，反而通过优惠措施使实际成交价更具吸引力，但备案均价保持稳定 。
〖叁〗 、从数据可以看出 ，崇明岛大爱城的房价自2018年首次开盘以来 ，整体呈现上涨趋势 。尽管2022年因疫情原因，实际备案均价未上涨 ，但开发商的理想备案均价有所提升 ，且实际成交均价仍高于早期开盘费用。
〖肆〗、崇明岛大爱城房价整体呈现上涨趋势，但受市场环境和开发商策略影响 ，部分阶段存在费用波动 。具体走势如下：2018年10月：首次开盘7-3C地块洋房 ，均价为11500元/平 。2019年5月：均价上涨至12300元/平。2019年12月：均价进一步上涨至12800元/平 。2020年10月：均价达到13980元/平 。
综上所述，上海外环部分区域房价跌幅较大 ，主要原因包括产业薄弱 、购买力不足 、规划落地缓慢、上游板块挤压以及新房分流等多重因素。未来 ，这些区域房价的走势将取决于产业发展、政策导向以及市场需求等多方面因素的综合影响。
闵行把城市边界拉到七宝和莘庄，但西北部分板块没到外环就有郊区感觉 ，发展慢使得房价体系无空间断崖下跌 ，是因为上游板块拉不开差距，远期发展起来后也会逐渐扩大 。
经济环境不佳：当前经济环境下，很多人担心失业和收入骤降 ，这种不确定性影响了购房决策 。购房者对未来的经济前景持谨慎态度 ，导致购房意愿下降。二手房市场挂牌量大：二手房市场挂牌量较大，市场消化周期较长 。购房者在选取时拥有更多的议价空间 ，导致房价下行压力增大 。
上海外环内房价暴跌原因是供大于求。上海在经历了4月 、5月份的疫情之后 ，现在各行各业还在恢复过程中，一些企业都在裁员降薪 。很多人都调低了收入增长预期 ，暂停了购房的计划 。实际上 ，上海居民的收入受到疫情影响之后，就开始降低购房需求。上海楼市供大于求 ，房地产市场出现调整也是情理之中 。
供需关系失衡是导致房东降价的关键原因 。区域差异：上海各区域楼市降温程度存在明显差异 ，外环以外区域房价跌幅最大。中环至外环区域也有一定跌幅，而内环内核心区域较为坚挺 。
前期泡沫挤出（核心原因）2020-2021年上半年 ，全国房地产市场受货币宽松和投机情绪推动普涨 ，上海外环外区域（包括顾村）房价被短期炒高，菊祥苑3万单价严重偏离实际价值（区位 、配套、产品力等） 。当前下跌本质是市场理性回归，挤掉前期投机泡沫。
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